Hatalmas lökést adott az Otthon Start az újlakás-piacnak

Az Otthon Start program teljesen új dinamikát alakított ki a lakáspiacon: miközben a vevői oldalon olcsó és kiszámítható finanszírozást teremtett, az eladók számára szigorú ár- és négyzetméterár-korlátokat érvényesít. A hiteligények száma napjainkban már meghaladja a 15 ezret, ám ezzel párhuzamosan a kínálati oldal is kezd felzárkózni: az országszerte elindított 12 nemzetgazdasági kiemeléssel rendelkező újlakás-beruházásban eddig már 6000 felett jár a bejelentett épülő lakások száma. A következő években várható átadási hullám és az árplafon egyszerre fékezheti a fővárosi drágulást és enged teret vidéken az áremelkedésnek.

Az arany a 21. század során duplán is felülteljesítette a világ tőkepiacainak talán legfontosabb indexét, az S&P500-at – s ez az emelkedés az elmúlt két évben vált igazán meredekké.Míg 2024-ről 2025-re az arany ékszerészeti célú felhasználása csökkent, a technológiai felhasználás pedig stagnált, addig a befektetési célú, arany ETF-ek iránti kereslet közel duplájára nőtt.

„A szerződéseink döntő többsége továbbra is használt lakásokhoz kapcsolódik, az újlakás vásárlások aránya egyelőre csupán 5–6 százalék, az új építésű projektekhez kötődő hiteleké pedig 3–4 százalék körül mozog. Ugyanakkor a tapasztalataink alapján egyre több ügyfél tudatosan kivár, és inkább új építésű otthonban gondolkodik. A várható lakásépítési beruházások akár 50–60 ezer új lakást hozhatnak a piacra a következő években” – emelte ki Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.

Óriási igény mutatkozik az új építésű ingatlanokra

A kínálati oldalon az Otthon Start egyik kulcseleme a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások jogintézményének megnyitása volt, mely szerint azok a projektek, amelyekben legalább 250 lakást építenek, és ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel az OS négyzetméterár-korlátjának, gyorsított hatósági eljárásban és rugalmasabb szabályozási keretek között valósulhatnak meg. A kínálat bővülését az új társasházi építményi jog is támogathatja, amely lehetővé teszi, hogy a vevők már a tervezési fázisban lévő lakásokat is meg tudják vásárolni a hitel felhasználásával.

„Az Otthon Start indulását követően már az értékesítési és az érdeklődésekre vonatkozó adatokból is látható volt, hogy óriási igény mutatkozik új építésű lakásokra, de a kínálat még nem volt ezzel összhangban, mivel az csak lemaradva tudja követni a programot. Idén viszont már várhatóak OSP-kompatibilis átadások, és az idő előrehaladtával egyre több lakásprojekt indulhat majd, vagy kerülhet értékesítési szakaszba” – mondta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.

• Egyelőre országosan 12 projekt kapott nemzetgazdasági kiemelést, ebből Budapesten 4000 felett van a bejelentett lakások száma.
• Vidéken 4 városban történt bejelentés, ahol 2000 feletti lakásszámról beszélhetünk (átadási ütemezések függvényében az adatok változhatnak).

Otthon Startos új lakáshirdetések aránya régiók

Az ingatlan.com adatai alapján jelentősen megnőtt a kínálat: az érdeklődők több mint 2100 OS-nak megfelelő újlakás közül választhatnak (némely hirdetés több lakást is tartalmaz egybefoglalóan; ezeket, mivel nem tudtuk egyedileg vizsgálni, egy ingatlanként kezeltük). A kínálat bővülése a vármegyeszékhelyeken különösen látványos: ezeken a piacokon a hirdetések száma mintegy 30 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. Regionális bontásban vizsgálva a jelenleg aktív hirdetések mindössze 3,5%-a található észak‑magyarországi régióban, a fejlesztések zömmel Budapesten és a nyugat‑dunántúli régióban koncentrálódnak, ahol a hirdetések egyaránt 22%-a jelenik meg.

Az új lakások méretét vizsgálva a legnagyobb arányt a 41–50 m² közötti lakások képviselik, ezek az összes hirdetés mintegy 30%-át adják, emellett az 51–60 m² alapterületű lakások teszik ki a második legnagyobb csoportot 25%-os részaránnyal.

A fent említett kiemelt beruházások egy része megjelent már a hirdetések között, de emellett több olyan társasház is épül, amelyet még nem kezdtek el értékesíteni, vagyis a legtöbb még a tervezőasztalon van. A legkorábbi átadásokra (Budapest XV. kerület Kincsem lakópark) 2026 II. – IV. negyedév között lehet számítani, de érdemes szem előtt tartani, hogy az átlagos kivitelezési idő a többszintes, többlakásos lakóépületnél 2,7 év.

Az alkalmazkodni képes fejlesztők tudnak élni a lehetőséggel

„A program a fejlesztők számára nem csupán lehetőséget, hanem alkalmazkodási kényszert is jelent. Az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon egyértelműen árrés-szűkítő hatású, különösen a drágább, fővárosi lokációkban”– húzta alá Horti Flóra. Az Otthon Start programra reagálva az új lakásfejlesztések egy jól körülhatárolható terméktípust hoztak létre. A beruházók döntő többsége már eleve az ár- és négyzetméterár korlátokhoz igazított projekteket tervez, ahol a hangsúly a közepes méretű (40–70 négyzetméteres), funkcionálisan optimalizált lakásokon van. Ezek egyébként jellemzően nagyobb volumenű, több ütemben megvalósuló lakó park fejlesztésekben jelennek meg, mivel a méretgazdaságosság nélkül az árplafon mellett a projektek nehezen lennének finanszírozhatók. A műszaki tartalom energetikailag korszerű, de költségérzékeny megoldásokra épül: nem prémium felszereltség, hanem a jogszabályi minimum feletti, standardizált kivitel dominál. Főleg Budapesten mindez erős lokációs szelekcióval jár, az Otthon Start-kompatibilis új lakások elsősorban külsőbb városrészekben, illetve a megújuló, korábban ipari vagy alulhasznosított területeken jelennek meg, míg vidéken a program kevésbé szűkíti a fejlesztési mozgásteret.

Míg Budapesten a „plafonhatás” az összetételhatáson keresztül lelassította a drágulást, a vármegyeszékhelyek többségében ettől eltérő a helyzet

Budapesten nemcsak a kínálat, hanem az árak alakulásában is látványos irányváltás történt. Az ingatlan.com adatai alapján medián négyzetméterárak jelentősen emelkedtek: 2025. januárjához képest, egy év alatt 16 százalékos drágulással 1,43 millió forintról 1,66 millió forintra nőttek. Az év őszétől azonban lassult a piacárdinamikája. Az elmúlt négy hónapban mindössze 2 százalékos drágulás volt tapasztalható, így 2026 január elején a fővárosi új lakások medián négyzetméterár mindössze 1,69 millió forintra nőtt.

Ezzel szemben a vármegyeszékhelyeken a budapestihez képest egészen más a dinamika. A támogatott hitelkonstrukciók érdemben itt is élénkítették az új építésű társasházi lakások iránti keresletet, viszont ennek hatására nem csak a kínálat bővül, hanem az árak is emelkedő pályára álltak, viszont ezeken a piacokon a négyzetméterárak átlaga továbbra is jócskán az 1,5 millió forintos küszöb alatt marad.

„Jelenleg az Otthon Starttal vásárolt lakások jelentős része saját célú: az ügyfeleink 35–40 százaléka első lakásvásárló, miközben a befektetési célú ügyletek aránya 25–30 százalékra mérséklődött. Ez éles váltás a korábbi időszakhoz képest, amikor is a befektetések domináltak a lakáspiacon, és egyértelműen mutatja, hogy a program elérte eredeti célját: segíti az embereket első otthonuk megszerzésében” – húzta alá Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.

Az Otthon Start a vevői oldalon kiszámítható, olcsó finanszírozást jelent, a kínálati oldalon viszont árfegyelmet hoz. Országosan ez az elmúlt időszakokhoz képest bőségesebb, OS-kompatibilis újlakáskínálatot eredményez, Budapesten azonban a 1,5 M Ft/m² korlát erős lokációs szelekciót kényszerít ki. A KSH által kimutatott engedélyezési boom alapján a következő nagy átadási hullám 2027–2028 környékére várható; a kiemelt beruházások ezen gyorsíthatnak, de nem írják felül teljesen a kivitelezői és beszállítói kapacitáskorlátokat. A piaci szereplők számára a következő két év kulcskérdése: ki tud OS-kompatibilis terméket adni versenyképes energetikával és minőséggel, és persze, hogy ki tudja ezt időre átadni.